一、招标项目名称：昆山市张浦镇江湾四季花园小区物业管理
二、招标项目概况：昆山市张浦镇江湾四季花园小区位于昆山市张浦镇通湖路59号，总建筑面积为187608.92平方米。建筑类型为：13栋高层住宅已全部开发完成。项目可收费建筑面积为135547.24平方米。
三、招标单位：昆山市张浦镇江湾四季花园第一届业主委员会
四、报名时间和地点：
1.时间：2025年11月20日上午 9:00至2025年 11月26 日下午16:00 前；
2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309。
五、招标文件领取地点及费用：
1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；
2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。
六、投标申请人需具备的条件：
1.物业服务人需依法注册登记，具有独立法人资格，提供有效期的营业执照（副本）复印件；
2.信用中国网上查询无未修复的行政处罚记录及严重失信行为；在管项目被列入昆山市级及以上安全生产重大事故隐患项目且未销案的不得报名参与投标；
3.管理实绩要求有：昆山市域内有在管住宅项目（业态含高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积10万平方米及以上；
4.近二年（2023年第二季度至今），昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标；
5.物业服务人需在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（各资格认定环节均以最新公布为准）；
6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山市三级项目经理证书及以上，年龄35周岁至55周岁；
7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制人参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。
七、本小区的物业服务内容要求：
1.江湾四季花园小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）执行，等级标准示范如下：
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业态 |
服务内容 |
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综合服务 |
共用部位共用设施设备维护 |
公共秩序维护 |
保洁服务 |
绿化养护服务 |
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高层住宅 |
4 |
4 |
4 |
4 |
4 |
2.物业服务收费标准：
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业态 |
公共服务费收费标准（元/月﹒平方米） |
代收代交（元/月﹒平方米） |
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高层 |
1.92 |
0.50 |
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注：代收代交每半年按实分摊1次、多退少补 |
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3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：
（1）地下车位收费标准：
①人防车位：租赁费为150元/月﹒辆，管理费为50元/月﹒辆（管理费收益归物业服务人，用于人防车库日常管理及设备维护支出）；
②普通地下车位：管理费为50元/月﹒辆（管理费收益归物业服务人，用于地下车库日常管理及设备维护支出）；
（2）外来临停车辆按政府文件规定收费。
4.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：
①小区路面临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；
②小区物业用房出租、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；
③小区充电桩、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。
注：所有公共收益款项纳入招标人开立的公共收益监管账户，定期（每季度）按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发【2025】12号规定执行。
5.重新选聘新物业服务人的服务要求：
（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需根据服务等级标准进行配置，满足服务需求，秩序维护人员年龄不超过45周岁，保洁人员及绿化工年龄不超过60周岁（聘用退休人员需缴纳意外保险）；其他物业工作人员合法用工。
（2）物业服务项目公共部位现状及整改要求：
①消防问题：
监控中心消防主机火警223个，故障61个，消防设备电源状态监控器故障黑屏，多线盘故障。按设计要求楼栋配置3公斤干粉灭火器，实际现场配置1公斤干粉灭火器。非机动车库配置5公斤干粉灭火器，实际现场配置4公斤干粉灭火器，设计与配置不符合。楼栋顶楼消火栓未安装箱门。消防泵房稳压泵漏水。楼栋消防管及室外消火栓漏水。楼栋防火门未安装门磁及部分门磁未通电。消防供配电系统故障。防火分离系统故障。防排烟系统故障。室外消火栓系统故障。自动喷水灭火系统故障。地库设备联动测试故障。
②智能化：
监控画面故障60个。电子围栏故障。36幢可视对讲总线路故障。监控中心录人脸系统故障。单元大厅门禁对讲7个故障。监控录像保存不到30天。小区门禁系统无门禁卡授权设备系统。顶楼门禁3处故障。
③工程：
地库LED日光灯206个故障。设备房防火门变形、无法锁闭31处。非机动车坡道未安装壁灯。西门、南门地库出入口排水沟盖板变形。地库漏水问题17处。物业一楼二楼漏水。
④根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。
⑤每年应不少于一次聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善。
注：以上设施设备现状仅供投标单位参考，具体以投标公司现场核实为准（现场核实时可与业委会联系），用于上述①②③项整改修复的资金由投标单位在投标文件（商务标）中体现，物业服务人需注明投资的资金明细；上述项目整改修复期限由物业服务人与业委会协商，投资资金用完未完成的整改项目由中标物业服务人与业委会协商。
（3）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。
（4）物业服务费的结算形式为包干制。
（5）业委会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房。
（6）物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。
（7）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。
（8）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防设备等需聘请专业公司进行维保）。
（9）物业服务人须承担第三方招标代理费及本次业主大会咨询费。
（10）中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳考核金20万元人民币到业委会基本账户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询费，业委会在收到考核金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述期间交纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。
（11）物业服务人需每半年向业委会提交工作计划及工作报告。
（12）业委会代表业主大会与物业服务人签订物业服务合同时，同时与物业服务人签订考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以季度为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罚：1000元人民币。79分及以下，按每低1分扣罚：2000元人民币。考核金低于 15 万元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足 20 万元人民币。具体考核细则和执行方案由业委会与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在业委会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，业委会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除。
（13）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次扣5000元，第二次被视为根本性违约，业委会有权召开业主大会解聘物业服务人（业委会不承担任何违约及赔偿责任）。
注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由业委会督促整改，逾期不整改的，业委会有权召开业主大会会议解聘物业服务人，业主大会和业委会会不承担任何违约责任；由物业服务人承诺出资（投标时如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。
6.重新选聘的物业服务合同期限：
物业服务合同期限拟定为叁年；物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。试用期3个月，试用期满前一个月内，招标人组织部分业主进行评估（参照签订的物业合同及考核协议）。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为2个月，期满后再次评估，仍不合格的，按此方案重新选聘。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。
八、投标申请人资格确定：
1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。
2.本次招标采取公开招标的方式。
3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州物立方物业服务评估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。
4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。
入围说明：
（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家；
（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；
（3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由业委会组织业委会成员及业主代表（业委会将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人含高层建筑的在管住宅项目进行实地考察。由业委会及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内含高层建筑的在管住宅项目，由业主代表抽签确定；
（4）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标，无需再次召开业主大会）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。
5.评标小组组成：评标委员会由5名评标专家组成，评标专家由业委会组织业主代表2名（业委会以公告形式接受业主报名，业主代表多于2名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取；开标见证人：业委会成员及业主代表3人，区镇物业办1人，社区1人。
6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。
7.中标人的确定：根据评标委员会评标得分由高到低排序产生3名中标候选人，得分最高为中标人，如中标人放弃中标，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。
九、投标申请人资格审核时需提供的材料：
1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；
2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；
3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；
4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。
十、联系事项：
招标单位：昆山市张浦镇江湾四季花园第一届业主委员会
招标单位联系人：马林 联系电话：18068048679
招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司
招标代理联系人：甘晓蝶 联系电话：18962699551
招标监管部门：张浦镇建设管理办公室、张浦镇银湾社区居民委员会
招标监管联系人：顾敏 联系电话：15806268301
顾伟 联系电话：15895636899
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